Про ипотеку

И вот настал тот день, когда мы решили сепарироваться от родителей или переехать в квартиру побольше. Денег не так чтобы очень, и в голове всплывает страшное слово, которое у всех на слуху — ипотека. А что оно означает? Ну понятно, что одалживаем деньги. Но в долг можно взять у родственника или соседа. Однако идём мы в банк.

Для начала немного нудятины. ФЗ был подписан ещё Б.Н. Ельцином в далёком 1998 году. То есть написан закон давно, когда ипотека была ещё экзотикой, а не национальной идеей. Называется он «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Само слово происходит от греческого ὑποθήκη, что означает подставка, подпорка; столб, который в Древней Греции ставили на земле должника. Толковый словарь Ушакова сообщает: «заклад недвижимого имущества, остающегося во владении должника, но с запрещением права свободного распоряжения этим имуществом». Сегодня ипотека свелась к долгосрочному банковскому кредиту под залог недвижимости — то есть к финансовому продукту, а не к юридической конструкции залога.

Весь процесс можно условно разделить на две части: математику и психологию.

Начнём с математики

А нам её вообще дадут? Банк — не благотворительный фонд и не поборник морали. Ему плевать, что мы хорошие люди. Здесь задача у него одна: оценить риск того, что должник перестанет платить.

Оценка эта складывается из нескольких вещей. ПДН, он же показатель долговой нагрузки. ЦБ России следит, чтобы не выдавалось слишком много рискованных займов. Если платеж будет выше 80% от дохода, шансы на получение сильно снижаются. В последние годы ЦБ ужесточил требования. Проверка в «Цифровом профиле» становится обязательной. Учитываются только официальные доходы через ФНС и СФР. Можно, конечно, подтвердить доход по-старому — на словах. Тогда возьмут среднедушевой доход по региону. Но сделают «скидку» на наши доходы в 10%.

БКИ — наша кредитная биография. Тут смотрят, сколько у нас займов, кредиток и потенциальных долгов. Были ли просрочки по платежам? Короче, вывозим мы или нет.

Формы занятости и трудового стажа. Мы идеальный клиент, если стаж на текущем месте не менее трёх месяцев, а общий от 1 года. Для ИП документы, выданные самому себе, больше не учитываются. И документов нужно побольше: налоговые декларации, выписки со счетов. Меняем работу каждые полгода? Мы нестабильные клиенты, и, вероятно, укажут на дверь. Не от неуважения, а потому что так проще предсказать, когда сдохнем от переработки.

А лет нам сколько? 21? Нормально. Максимальный возраст на момент полного погашения 70—85 лет.

Так что, прежде чем закидывать заявками всех подряд, наведём порядок в своих финансах.

Но вот кастинг пройден. Что дальше? Во сколько всё это встанет?

Ведь взять ипотеку можно на десять лет, а можно на тридцать. Нам будут говорить только о ежемесячном платеже, чтобы казалось не так жутко. Но слушать консультантов не будем, а будем читать договор. Формально договоров два. Кредитный договор — в нём прописаны денежные обязательства: сумма, срок, процентная ставка. И договор залога. Именно он создаёт обременение, из-за которого мы не сможем свободно распоряжаться покупкой, пока не заплатим положенное. Часто их сводят в один пакет. Так о чём речь? Ежемесячный платеж — просто условие исполнения. А суть в залоге недвижимости. Мы берём деньги у банка, но даём ему право забрать квартиру, когда перестанем платить. Даже если это единственное жильё. Несмотря на запрет такого взыскания, для ипотеки сделали исключение. Надежда договориться под честное слово умирает именно в этот момент.

Почти никогда не выдают 100% стоимости. Нужна подушка безопасности — первоначальный взнос. Обычно 20% на вторичке, а при покупке новостроя планка может подняться до 40%. Такова цена входного билета. Не платим — квартиру пустят с молотка. Если рынок просел, банк покроет свои убытки именно за счёт взноса. Билет возврату и обмену не подлежит. В качестве первоначального взноса можно использовать материнский капитал. Вполне рабочий инструмент. У него свои особенности. Но это обширная тема для отдельного поста.

Увидев рекламу жёлтого, зелёного или красного банка и цифру 6%, решаем — надо брать! Оставляем заявку на сайте и ждём звонка от сотрудника кредитного отдела, который расскажет, что всё не так страшно, а ежемесячный платёж — как аренда. «Вообще не заметите!» — слышим улыбку на другом конце провода. Но не спешим радоваться. Все эти разноцветные конторы используют аннуитетный график платежей. Это когда каждый месяц платим одинаковую сумму. При такой схеме первые несколько лет уходят на погашение процентов, и только небольшая часть попадает в основной долг.

Выглядит примерно так. Берём 5 млн под 19% на 20 лет. Ежемесячный платёж ~81 т.р. В первый месяц из этих 81 тысячи: 79 167 — проценты, ~1 833 — сам долг. В течение года послушно выплатим 972 т.р., но долг уменьшится всего на… 24 тысячи. Остальное — «издержки производства». При таком раскладе за 20 лет отдаём почти 4 цены. Это не гипербола, а магия сложного процента. Этот процентный замес можно немного разбавить. В первый год платить каждый раз, например на 10 т.р. больше. Тогда эта сумма пойдёт не на обслуживание долга, а непосредственно в тело. На протяжении десятков лет каждая тысяча рублей сегодня даст экономию в сотни тысяч в итоге.

Дальше больше. Аббревиатуры не заканчиваются. ПСК — полная стоимость кредита. Закон требует указывать ПСК. Оценка недвижимости — 3—7 тысяч. Страховка залога — 0,3—0,5% от суммы долга в год. Госпошлина за регистрацию — 4 тысячи. Какой-нибудь СБР . И моё любимое — выдача кредита 0,5—1%. ВАС РФ запретил взимать эту комиссию непосредственно с заёмщиков, но дешевле от этого не стало. Просто платит застройщик, закладывая дополнительные расходы в свою цену.

Хорошо, что вспомнили про страховку. Статья 31 всё того же закона гласит: «…залогодатель (мы) обязан страховать за свой счёт имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения… » Так по закону. А по факту менеджер предложит «комплексную программу»: жизнь и здоровье, титул (риск утраты права собственности) — как правило, деньги на ветер, а иногда и на случай потери работы. Правда, «случай потери работы» — не страховой случай. Но это дело добровольное, и мы можем отказаться от всего этого в течение 30 дней после подписания договора. «Лишнее» вернут. Накинут на ставку 1—3% и вернут.

А где обещанные 6%? А это «специальная ставка»: для новостроя по госпрограмме, для айтишников и многодетных семей. И то, пока есть лимиты. Программы эти реальны, но это не халява, а государственные субсидии с кучей условий. Подходят ли они именно нам, какие активны и как попасть в лимит — это уже работа ипотечного брокера. Но у нас вторичка, мы не работаем в Яндексе и живём не на Дальнем Востоке! «Тогда для вас действует рыночная ставка», — продолжает улыбаться человек из телефона. Сейчас ключевая — 14%. Рыночная — около 19%.

Кстати, откуда льготы берутся, задумывались? Их выдает государство. А где их берёт государство? Правильно, из налогов. Мы платим НДФЛ, НДС, НДПИ, акцизы, налог на имущество и ещё кучу всего, о чем понятия даже не имеем. Если мы не многодетные айтишники — в льготные ипотеки не попадаем. Мы их оплачиваем. Спасибо за участие!

Ещё помним про аннуитетный платеж? Мы согласились платить фиксированную сумму. На сцену выходит инфляция. Официальные 8—10% в год обесценивают наши деньги в два с половиной раза за десять лет. «Будем платить фантиками!» — радуемся мы. Вроде есть повод для хорошего настроения? И да, и нет. Наш доход должен расти вместе с инфляцией. Если через десять лет будем получать те же 100 тысяч, то будет не до радости. В бездонную пропасть улетят не только проценты, но и наша зарплата.

Но случился на нашей улице праздник! Зарплату всё-таки с пола подняли. Сразу бежим в ближайшее отделение: «да я вашу ипотеку… закрою сейчас!» Как погасить заранее и возможно ли это в принципе? Федеральный закон № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» позволяет сбросить ярмо досрочно — полностью или частями. Вариантов тут два: сокращение срока (что выгоднее — платить меньше процентов) и сокращение платежа, что безопаснее для психики, потому что нагрузка на бюджет падает. Однако ребятам в дорогих костюмах такие маневры не нравятся. Они меньше заработают и начнут нас уговаривать «не торопитесь, создайте подушку безопасности, инвестируйте». Короче, будут делать всё, лишь бы деньги не ушли. Но мы — кремень и не ведёмся.

К сожалению, праздники в жизни бывают редко. А наоборот — часто. Что будет, если не платить? Заболели, уволили или, не дай бог, умерли. За банк можно не переживать. Через 1-3 месяца просрочки нам поступит звонок с вежливым напоминанием, и начнут капать пени, а следом штрафы. Наше досье пополняется неприятными заметками, и занять до зарплаты в другом месте станет значительно сложнее. Через 3-6 месяцев вежливость пропадёт, и согласно договору с нас начнут требовать досрочного возврата всей суммы сразу. Полгода спустя получаем иск. Через суд квартиру забирают, оценивают и выставляют на торги. Придётся съехать, несмотря на несовершеннолетних детей. Это если заболели. Если лишились работы, вспоминаем: мы что-то там платили на такой случай. Да, платили. В 90% случаев за маркетинговую шелуху. Чтобы получить такую выплату, нужно быть уволенным строго по сокращению штата, встать на биржу труда в течение месяца и не иметь дисциплинарных взысканий. «По соглашению сторон» не пройдёт.

А если случилось настоящее горе? Долг не исчезает вместе с человеком. Он перейдёт созаёмщику (супругу) или дети получат вот такое наследство. Правда, существует легальный щит в таких ситуациях. Называется — кредитные каникулы. Это не милость. Это наше право (ФЗ № 106 от 2020 года). Льготный период длится до 6 месяцев, и на это время можно приостановить выплаты. Не отменить! По закону доход должен упасть более чем на 30%, а сумма кредита не превышала установленный лимит. Вторая линия обороны — страхование жизни. Тут надо понимать: страховщики будут проверять каждую запятую в истории болезни, чтобы найти малейший повод для отказа. Надо ещё доказать, что померли. Никто не войдёт в положение. Мы актив, который перестал генерировать прибыль.

А вдруг звёзды сошлись и мы сами сотрудники банка? Или компания, на которую работаем, даёт дешёвый заём? Тут в нашей истории появляется ФНС. Если ставка ниже порога в 2/3 от ключевой ставки ЦБ, в налоговой посчитают такую «экономию» доходом. И обложат его НДФЛ по ставке 35%. Если ИП или самозанятый — готовимся: инспекция может решить, что это вообще скрытая зарплата. Тогда доначислят НДФЛ по полной.

История, прямо скажем — непростая. Может, помощников наймём? Ипотечный брокер поможет разобраться во всех этих программах и процентах, а юрист не даст нарваться на мошенников на вторичке. Попробуем сэкономить пару миллионов на будущих платежах. С одной стороны, достали уже эти паразиты. С другой…

Существует опасное заблуждение, что раз одобрили ипотеку и дали деньги, значит, юристы организации всё проверили и сделка чистая. Запомним раз и навсегда — банк защищает только свои интересы. Проверка сводится к одному: можно ли прямо сейчас наложить обременение. Посмотрят на свежую выписку из ЕГРН, отсутствие текущих арестов и формальное соответствие документов. Никто не будет копаться в архивах и искать дальних родственников-наследников, проверять дееспособность продавца и всех предыдущих владельцев, проводить экспертизу старых доверенностей или свидетельств о праве собственности. Что будет, если вскроется мошенничество? Всё просто. Будем продолжать платить. Сделку аннулируют, квартиру придётся вернуть, а долг никуда не денется. Толковый агент проверит то, что осталось за кадром.

Вздыхаем: «Хотя бы ипотечнику платить не будем». Но разве когда-то было просто? Ипотечный брокер может оказаться весьма полезным персонажем этой пьесы. Банков в стране десятки, у каждого свои программы, ставки, требования, скрытые условия. Такой человек со всей ответственностью заявляет: «Я всё знаю и найду тебе хорошие условия». И ведь найдёт. Подберёт ставку на 1—1,5% ниже. Поможет с документами, если мы ИП или с серой зарплатой. Может даже поторговаться. Он в курсе, кто из менеджеров лояльный, а кто завалит заявку по мелочам. Где одобряют 80% заявок, а где выдают только 20. Проконсультирует по льготам. Полезный парень. Сколько стоит такое золото? По-разному. 1—2% от суммы кредита или фикс в 50—150 тысяч. Окупится на дальней дистанции.

Ипотека как инструмент

«Кому война, а кому…» — инвестиционный инструмент, призванный если не заработать, то уберечь свои деньги от инфляции.

Сдавать смогу? А продать? Спрашивает инвестор, который свой квартирный вопрос уже решил, а куда деньги девать, не знает.

Статья 40 ФЗ №102-ФЗ разрешает залогодателю сдавать заложенное имущество в аренду. Для этого надо соблюсти два условия: срок аренды не должен превышать срок действия обязательств по ипотеке, и имущество должно использоваться по назначению. Открыть в нашей «студии» ПВЗ не получится. Конечно, без оговорок никак. Бывает, напрямую запрещают сдачу до полного погашения. В отдельных случаях нельзя даже родню поселить. Последствия нарушения будут серьёзные. Могут потребовать досрочного погашения займа.

Можно и продать. Только спросим разрешения у залогодержателя, который выкатит какое-нибудь условие. Например, досрочно погасить кредит за счёт задатка покупателя. Не забываем о налогах. НДФЛ никто не отменял.

Психология ипотеки

Решив, что с духотой про цифры покончено и я сейчас быстро накатаю про психическое состояние по уши закредитованного населения, начал гуглить по запросу «психология ипотеки». Поиск выдал очень «объективные и научные» статьи о том, что думают и как ведут себя люди, которые залезают в долги. Описывают должника: тревожность, избегание, чувство вины. И вечное «а что люди скажут?» Если коротко, весь психоанализ выглядит так:

Попадается про стоицизм и что проблема не в ипотеке, а в нашем восприятии. В общем, сразу видно — люди не зря заплатили за курсы Лабковского.

Я же, как трудовой интроверт и человек, не имеющий таких проблем, задался немного другим вопросом: когда передача управления своей жизнью в чужие руки, да ещё на платной основе, стала нормой?

Религиозные учения говорят нам: мы вправе выбирать и должны нести ответственность. Они же осуждают ростовщичество — это грех. Но мы живём не в метафизическом мире, а во вполне реальном. Выбор есть не всегда. А чтобы население не забивало себе голову греховными мыслями — умные люди услужливо переименовали грех в финансовый инструмент. Так что ответ на вопрос выше — тогда, когда мы приняли, что должником быть нормально. Долг — это просто орудие. Для одних орудие порабощения, для других заработка. И нет тут никакой психологии, а есть экономические условия, которые производят и должника, и его «психологию» как побочный продукт.

Так брать ипотеку или жить в арендованной хате и платить чужому дяде? Выбор так себе. В первом случае чужой дядя — банкир. Но ипотека выдаётся по фиксированной цене. Наша бетонная коробка с годами точно не подешевеет, а платёж, что сегодня, что через 10 лет — такой же. Ремонт можем сделать. Дизайнерский. Во втором — другой чужой дядя может зарядить цену вдвое выше. Мы зависим от его настроения.

Есть и позитивный парадокс — ипотека дисциплинирует. Не попьём пивка с пацанами лишний раз. Ну ничего. Здоровее будем.

Сейчас самое время начать читать мантру о том, как всё плохо и тяжело, а правительство на пару с банкирами не видит краёв. Это не поможет.

Пейте воду, не накручивайте себя, избегайте токсичных людей — с вас 500 рублей .